Comprar un terreno es el primer gran paso para construir la casa de tus sueños. Pero no todos los terrenos son aptos ni ofrecen las mismas garantías. Antes de lanzarte, es fundamental conocer todos los factores técnicos, legales y urbanísticos que pueden condicionar tu proyecto. En esta guía te explicamos todo lo que debes tener en cuenta para tomar una decisión acertada.

1. Ubicación y entorno: más allá de lo estético

La localización es clave, no solo por razones estéticas o emocionales, sino por cuestiones prácticas:

• Proximidad a servicios: colegios, centros de salud, supermercados...

• Accesos y comunicaciones: buen acceso rodado y conexión a vías principales.

• Orientación solar: idealmente sur o sureste para maximizar luz y eficiencia energética.

• Condiciones del entorno: ruidos, olores, desniveles, vegetación, etc.

2. ¿Es urbano, urbanizable o rústico?

Antes de comprar, asegúrate del tipo de suelo:

• Suelo urbano: se puede construir, cuenta con servicios (agua, luz, alcantarillado...).

• Suelo urbanizable: puede desarrollarse en el futuro, pero no es inmediato.

• Suelo rústico: en general no se puede construir, salvo excepciones (uso agrícola, naves...)

Puedes consultar esta información en el ayuntamiento del municipio o en la sede electrónica del catastro.

3. Comprobar el catastro y el Registro de la Propiedad

Antes de firmar:

• Consulta el catastro (https://www.sedecatastro.gob.es): verás los linderos, superficie y uso del terreno.

• Consulta el Registro de la Propiedad: comprueba que no tenga cargas, hipotecas, usufructos o servidumbres.

Pide siempre nota simple registral actualizada.

4. ¿Tiene estudio geotécnico?

El estudio geotécnico determina la calidad del terreno para construir. No es obligatorio al comprar, pero sí indispensable para el proyecto técnico. Si el terreno ya cuenta con uno reciente (menos de 5 años), ¡mejor!

Este informe te dirá:

• Tipo de suelo.

• Capacidad portante.

• Nivel freático.

• Riesgos como arcillas expansivas o suelos inestables.

5. Limitaciones urbanísticas según el municipio

Cada municipio tiene su propia normativa. Algunas limitaciones habituales:

• Retranqueos: distancia obligatoria a linderos o calles.

• Altura máxima: número de plantas permitidas.

• Ocupación y edificabilidad: % del terreno que puedes ocupar.

• Estética y acabados: en zonas rurales a veces se obliga a usar teja, piedra, etc.

📍Consulta siempre el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o la normativa municipal. Puedes pedirla en el departamento de urbanismo del ayuntamiento.

6. Conexión a servicios básicos

Asegúrate de que:

• El terreno tiene acceso rodado legal (no servidumbre).

• Existe punto de enganche a la red de agua, luz y alcantarillado.

• Si no los hay, pide informes de viabilidad o valora alternativas (pozo, fosa séptica, placas solares...).

7. Otros aspectos a valorar

• Inclinación o desnivel del terreno: puede encarecer la cimentación.

• Afecciones hidrológicas: zonas inundables o con cauces cercanos.

• Protecciones medioambientales o patrimoniales.

• Accesibilidad en obra: importante para maquinaria pesada.

En resumen: checklist antes de comprar

✅ Verifica el tipo de suelo y la normativa municipal.
✅ Consulta el catastro y el Registro de la Propiedad.
✅ Asegúrate de los servicios básicos.
✅ Pide el estudio geotécnico si es posible.
✅ Comprueba las limitaciones urbanísticas y estéticas.
✅ Analiza la orientación y topografía.